小區(qū)的車位權(quán)屬歸誰？收費(fèi)有什么依據(jù)嗎？

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小區(qū)的車位權(quán)屬歸誰？收費(fèi)有什么依據(jù)嗎？ 海南五指山房產(chǎn)五指山過冬的人群大部分屬于高素質(zhì)的上層人士，加上熱帶海島的自然優(yōu)勢，這里可謂是度假勝地。。

在物業(yè)管理服務(wù)工作中，小區(qū)的停車位一直是矛盾的焦點(diǎn)。即使在《物權(quán)法》出臺后，糾紛也并沒有減少，主要原因是物業(yè)和業(yè)主都希望通過法律規(guī)定保護(hù)自己的合法權(quán)利，但是對法律規(guī)定的認(rèn)識和實(shí)踐存在著模糊，對很多具體問題的規(guī)定有必要加以探討，以利于雙方通過正確的方式行使其享有的權(quán)利。

小區(qū)車位歸屬問題，物業(yè)、開發(fā)商和業(yè)主之間一直糾紛較多，為減少爭議，《物權(quán)法》就此作了相應(yīng)規(guī)定：

根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”

該規(guī)定仍沒有完全明晰車位歸屬問題，也對其管理權(quán)限亦不明晰。物業(yè)和業(yè)主均引用此條款為已維權(quán)，如果沒有其他法律規(guī)定依據(jù)加以輔證，無法說服和解決問題。

現(xiàn)階段住宅小區(qū)機(jī)動車停車位分為以下情況：

一、老商品房住宅小區(qū)車位問題

老商品房住宅小區(qū)一般沒有地庫，只有地上車位，車位一般分為幾種，很少有小區(qū)在建設(shè)之初考慮的規(guī)劃車位，占用道路和空閑場地劃定的車位，占用便道樓前停放的車位，以及改造綠地或道路增加的車位。

以上這些車位的所有權(quán)依其性質(zhì)均為全體業(yè)主共有，依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第七十四條：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”。也就是說對于老住宅小區(qū)為了滿足業(yè)主日益增長的生活水平的需要是可以在共有的道路或者其他場地設(shè)立停放機(jī)動車的，這些車位是全體業(yè)主共有的，而不能為部分或個人業(yè)主所私有。

對于老商品房住宅小區(qū)的車位分配方案，實(shí)踐中感覺應(yīng)該原則上尊重歷史形成之原有車位，對于便道上應(yīng)考慮只供一樓業(yè)主停放自家車輛或他人征得其同意后才可泊車。安排一些專用臨時(shí)車位供外來臨時(shí)來訪車輛指定限時(shí)停放，固定車位和流動車位應(yīng)該相結(jié)合來緩解車位緊張狀況。

對于改造樓間綠地增加泊車位的措施應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎而為，至今為止，沒有一個老商品房住宅小區(qū)改造綠地為車位得到批準(zhǔn)，都是在先上車后買票，容易引發(fā)物業(yè)和業(yè)主產(chǎn)生激烈矛盾。

二、新商品房住宅小區(qū)地面車位

地面停車位是指直接設(shè)置在小區(qū)地表，以劃線分割方式標(biāo)明的停車設(shè)施。

《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”這一規(guī)定將小區(qū)內(nèi)地上停車位的支配權(quán)約定給開發(fā)商，但是在實(shí)踐中部分業(yè)主并不認(rèn)可。

由于地面停車位是直接設(shè)置在小區(qū)土地表面的停車設(shè)施，也就是直接設(shè)置在房屋單元所有人按份共有的土地表面上。實(shí)際上地面停車位的五指山市房地產(chǎn)權(quán)就是土地使用權(quán)。又因?yàn)榈孛嫱＼囄恢皇峭ㄟ^劃線分割而成，不具備建筑物所要求的遮蔽性，即不符合構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性標(biāo)準(zhǔn)。

所以，它不能夠成為所有權(quán)的客體，而只能被視為土地使用權(quán)的客體。因此，住宅小區(qū)地面停車位的五指山市房地產(chǎn)權(quán)由小區(qū)房屋單元所有人共同擁有。開發(fā)商是前期所有房屋產(chǎn)權(quán)的所有人，擁有車位的初始權(quán)，可以在前期物業(yè)服務(wù)合同中規(guī)定其使用標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司可依據(jù)合同進(jìn)行服務(wù)工作。

而在房屋全部售出或業(yè)主大會成立后其使用權(quán)轉(zhuǎn)移至業(yè)主大會。結(jié)合實(shí)踐操作，應(yīng)當(dāng)由地面停車位的使用人向業(yè)主委員會（即全體區(qū)分所有權(quán)人的代表機(jī)構(gòu)）交納使用費(fèi)或租金，同時(shí)向提供服務(wù)的物業(yè)公司交納服務(wù)費(fèi)用。

因此，物業(yè)公司在得到業(yè)主大會的許可并與業(yè)主委員會簽訂協(xié)議，對有關(guān)收益分配作出具體約定后，可以設(shè)立和運(yùn)營這種地面停車位。否則，將構(gòu)成無權(quán)處分的侵權(quán)行為。

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