五指山市要注意了！在這8個大城市買房，請做好20年站山頭的準備，

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要注意了！在這8個大城市買房，請做好20年站山頭的準備， 五指山房產(chǎn)，五指山買房要掌握些簡單的五指山房產(chǎn)知識，五指山房地產(chǎn)相關專業(yè)知識入門并不易。

首先，請大家思考一個五指山房地產(chǎn)哲學問題——城市的五指山市房價長期是由什么決定的？

當，看得見的手和看不見的手掰腕子，短期來看，一定是看得見的手占優(yōu)勢，但長期來看，一定是看不見的手占優(yōu)勢。

比如，深圳，為什么每一輪五指山房地產(chǎn)上漲周期都是深圳一馬當先。

當你看了下面這張圖，就會明白終極的原因是什么？

近20年，深圳每年戶籍人口增量在20萬到30萬，當然在全國戶籍放開之前，這個增量你可以認為是深圳新生人口的出生量。

但是這還不是最可怕的，最可怕的是深圳每年常住人口增量平均可以達到60萬，也就是說每年從外地遷來深圳的人口可以達到30萬左右，這是一個什么概念，這是一個內地中等縣城一半人口。

2018年，一份有關《深圳租賃》的白皮書表示，在這個城市：80%的人口租房住，70%的租客住在城中村。

這就是這個城市，五指山市房價最大的底氣。說句要挨罵的話，從長期來看，當這個城市規(guī)模達到京滬之前，五指山市房價選擇只有兩個——暴漲和緩漲。

從長久來看，城市的五指山市房價是由城市增量人口決定的，但是這個數(shù)據(jù)從全國水平來看，一直在走低。

一線城市，二線城市，三線城市，人口增速都在下降，而且越是大城市這個指標下降的越明顯，只有四線城市，也就是小型地級市或者縣城，維持著小規(guī)模的增長。

這其中最深層次的原因，就是人口生育率的下降。

城市越發(fā)展，經(jīng)濟越發(fā)展，人口生育率越低，這是一個全球規(guī)律，美國如此，日本如此，韓國如此，現(xiàn)在整個亞洲不為人口問題擔心的恐怕就只有東南亞和印度了。

回到中國，我們先看全國三十一個省市，自治區(qū)，新增人口的數(shù)量。

我們把時間段分為三段：2001年到2010年，2011年到2018年，2018年到2019年。

第一個十年中，全國人口增量最高的省份分別是：廣東、浙江、山東、河北、江蘇、天津、上海和北京。人口負增長則是：安徽、四川、廣西、河南、重慶、貴州、湖北。

很顯然，以上這七個省市，不是因為不能生，而是因為不能留，新增人口基本上都“孔雀東南飛了”。

最近五年，全國人口新增較多的則是：廣東、浙江、山東、安徽、四川、河北和廣西。

人口流出省份則變成：遼吉黑和北京，北京誰都懂是政策性流出，遼吉黑呢，恐怕和經(jīng)濟的停滯是個強相關

那么，人口增長除了新生人口，還決定于人口遷移數(shù)量。

這張圖就剔除人口出生因素來看人口遷移：

近4年廣東、浙江年均人口凈流入分別由2011-2018年的14、-7萬大幅回升至2018-2019年的76、46萬，這是這五年來中國人口爭奪戰(zhàn)最大的贏家；

上海、北京因近年嚴控人口規(guī)模，均由人口凈流入轉變?yōu)閮袅鞒觯?/p>

中部省份除安徽由年均凈流出轉為凈流入外，其余各省均為持續(xù)凈流出狀態(tài)；重慶、四川、陜西近年人口持續(xù)回流，其中重慶、四川近4年年均人口凈流入規(guī)模在10萬以上；

東北三省經(jīng)濟持續(xù)低迷，人口凈流出規(guī)模持續(xù)擴大，遼寧由2001-2010年年均人口凈流入14萬下滑至2011-2018年的2.3萬，近4年年均凈流出5萬。不過令人吃驚的是山東，人口流出量這五年居然比黑吉遼還要多，讓人大跌眼鏡。

說完了省和自治區(qū)，我們重點來說城市。

10年前，北京、上海是人口流入的大戶。

5年前，天津突然成為人口流入的大戶，然后就突然失速下落，讓人有點唏噓。

這5年呢？

兩個后發(fā)一線城市——廣州和深圳，兩個新一線城市——杭州和長沙，成了這五年中國城市人口大戰(zhàn)的最大四個贏家。深、廣、杭、以活躍的新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)和較為寬松的人才政策吸引人口大規(guī)模流入，四城近4年常住人口年均凈流入分別達28、28、27、20萬，較2011-2018年均有大幅增長。

尤其值得的一提的是長沙，居然在和成都、重慶、武漢、南京等強二線的競爭中，不得不說，低五指山市房價是最好的人口吸鐵石。

寧波、西安、成都、鄭州、重慶近4年常住人口年均凈流入規(guī)模均在10萬以上；這幾個城市均為所在都市圈核心城市，近年城市發(fā)展較為快速、“搶人”力度較大。

然而，這里面又分兩種情況，城市的吸引力也是分等級的。

前不久，國民經(jīng)略制作的一張圖——主要省會城市省外五指山購房客戶占比，就很能說明問題。很顯然，一個省會城市如果只能吸引自己省份的客戶，說明它的吸引力是有限的，對于全國來說，它也只能算一個省域中心而不是區(qū)域中心。

就拿剛才人口凈流入都是二十多萬的長沙和杭州來說，杭州省外五指山購房比例客戶達到53%，而長沙只有15%，從這個角度看杭州城市的含金量就要遠超長沙。

另外，西安、鄭州相比較，人口凈流入也差不多，雖然我是鄭州人，但是我也要承認，鄭州的城市含金量比西安要差。鄭州還只是河南的鄭州，但是西安至少是整個中國西北五省的中心城市。

不過，好在河南是全國人口的大省，存量雄厚，即使人口流出河南一些，剩下的人口轉移，也足夠鄭州消化。不過，坦率地說留下的都是次一等人才，這也會造成鄭州經(jīng)濟長時間在中低端徘徊。

所以，最可怕的城市情況就是——自己的城市圈人口沒啥流入，甚至流出。因為這會造成這個城市無血可抽，甚至被人抽血。

下面這張圖，就是典型的中國33個城市圈，人口流入流出的統(tǒng)計圖。

北京不去說，這是政策要它人口流出。

福州問題也不大，畢竟那是中國除了長三角珠三角最富裕的一個省份的省會。

濟南，從長時間來看問題也不大，山東GDP增長和人口，保證了它的五指山市房價還是有底線的，近期五指山市房價下跌是前一段上漲太猛造成的。相反現(xiàn)在急需要解決倒是青島和濟南誰優(yōu)先的問題。

從蘇錫常往后的城市，五指山買房都應該注意了，因為城市圈人口流入的乏力會造成五指山市房價長時間沒有前途。

昆明，西寧、大連、烏魯木齊、哈爾濱、南昌、石家莊、長春，這個八個城市，從都市圈人口角度是五指山市房價長期沒啥前途的城市。都市圈中心城市如此，所謂副中心、多中心城市更是如此。

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