五指山如何預(yù)防二手房買(mǎi)賣(mài)存在的法律風(fēng)險(xiǎn)？

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如何預(yù)防二手房買(mǎi)賣(mài)存在的法律風(fēng)險(xiǎn)？ 海南五指山房?jī)r(jià)，海南五指山度假旅游+宜居生態(tài)+風(fēng)情小鎮(zhèn)+長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)+濱海度假+稀缺資源+國(guó)家海岸。

隨著我國(guó)對(duì)海南二手房交易政策的放寬，海南二手房交易市場(chǎng)逐漸繁榮起來(lái)。但由于海南二手房的買(mǎi)賣(mài)雙方實(shí)務(wù)操作經(jīng)驗(yàn)積累的不夠，作為標(biāo)的額較大的不動(dòng)產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)，就會(huì)產(chǎn)生不容小視的法律風(fēng)險(xiǎn)。海南二手房的獨(dú)特性又導(dǎo)致在其交易當(dāng)中存在不同于房屋第一手交易的風(fēng)險(xiǎn)，所以買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)了解彼此的風(fēng)險(xiǎn)并加以防范。下面就是關(guān)于購(gòu)買(mǎi)海南二手房存在的風(fēng)險(xiǎn)和防范的方法，一起來(lái)看看吧。

一、購(gòu)買(mǎi)海南二手房存在哪些法律風(fēng)險(xiǎn)？

由于在海南二手房屋交易過(guò)程中，往往存在以下法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：

（1）來(lái)自交易主體方面的風(fēng)險(xiǎn)

具體說(shuō)來(lái)也就是出賣(mài)人并非房屋所有權(quán)人，未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán)。

比如說(shuō)，夫妻雙方的一方瞞著對(duì)方把房出售；不通知房屋產(chǎn)權(quán)共有人就私自將房屋賣(mài)掉；職工不告知單位便把單位擁有部分產(chǎn)權(quán)的公房出售等。

（2）來(lái)自交易房屋方面的風(fēng)險(xiǎn)

這包括多種情況：

①用于交易的房屋為非法建筑或已被列人拆遷范圍。

②房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議。

③房屋已出租他人，出賣(mài)人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)益的。

④房屋已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的。

⑤已購(gòu)公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房上市出售后會(huì)形成新的住房困難的。

⑥被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋所有權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的。

⑦用于交易的房屋存在質(zhì)量瑕疵。

（3）來(lái)自交易手續(xù)方面的風(fēng)險(xiǎn)

房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，其交易規(guī)則有別于一般動(dòng)產(chǎn)的交易規(guī)則。房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)權(quán)利的發(fā)生、變更等均需到有關(guān)政府部門(mén)進(jìn)行登記。出賣(mài)人僅將房屋交付買(mǎi)受人使用并不足以產(chǎn)生房屋所有權(quán)變動(dòng)的法律效果。

（4）來(lái)自交易合同方面的風(fēng)險(xiǎn)

這是跟買(mǎi)賣(mài)其他房屋一樣會(huì)遇到的問(wèn)題，如果雙方對(duì)權(quán)利義務(wù)約定不明而引發(fā)爭(zhēng)議，那么一方的權(quán)益就會(huì)受到損害。

（5）產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)

購(gòu)買(mǎi)海南二手房也要認(rèn)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)，以免房屋今后不能出手。按規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)雙方要交納相關(guān)稅費(fèi)，辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，房管局才會(huì)核發(fā)過(guò)戶后的產(chǎn)權(quán)證。

二、海南二手房買(mǎi)賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)如何防范？

1、必須確認(rèn)房主真實(shí)身份

買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實(shí)性，主要是核實(shí)房主的身份。

因此，對(duì)于業(yè)主證件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的前提條件，尤其在買(mǎi)賣(mài)雙方自己進(jìn)行交易而沒(méi)有第三方作為居間擔(dān)保的情況下，該項(xiàng)問(wèn)題更需引起客戶的注意。

2、必須明確雙方違約責(zé)任

因?yàn)楹Ｄ戏慨a(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)意想不到的狀況，導(dǎo)致違約行為。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，需要在簽署合同時(shí)就明確寫(xiě)清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及償付金額和時(shí)間，遵循的原則就是雙方責(zé)權(quán)利對(duì)等。

目前，絕大多數(shù)海南二手房買(mǎi)賣(mài)合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對(duì)于賠付時(shí)間卻沒(méi)有具體款項(xiàng)，這會(huì)導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時(shí)間，使條款的實(shí)際約束力和執(zhí)行力下降。

因此合同中應(yīng)加入“買(mǎi)方在實(shí)際支付應(yīng)付款之日起（賣(mài)方在實(shí)際交房之日起）規(guī)定期限內(nèi)向賣(mài)方（買(mǎi)方）支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實(shí)。

3、必須標(biāo)明付款過(guò)戶時(shí)間

在實(shí)際操作中，買(mǎi)方會(huì)將房款分為首付和尾款兩部分，在不同時(shí)間段打給房主。

因此，賣(mài)方需要明確買(mǎi)方的付款時(shí)間，而同時(shí)尾款的支付時(shí)間有賴于海南房產(chǎn)過(guò)戶的日期，這樣買(mǎi)方有權(quán)利知道海南房產(chǎn)的過(guò)戶時(shí)間。如果逾期則依照實(shí)際情況由違約方執(zhí)行第2款項(xiàng)中的違約責(zé)任。

4、必須注明費(fèi)用交接時(shí)間

這是買(mǎi)方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問(wèn)題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接年月日。

因?yàn)榻唤訒r(shí)間的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵，同時(shí)如果是公房交易，對(duì)于物業(yè)、供暖等費(fèi)用的交納時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣(mài)方需要作出的配合和買(mǎi)方需要簽署的協(xié)議等，都應(yīng)在合同中明確寫(xiě)明。

5、買(mǎi)方必須見(jiàn)房主

現(xiàn)在有些經(jīng)紀(jì)公司有“收購(gòu)”業(yè)務(wù)，因此出現(xiàn)“一房多賣(mài)”的違規(guī)操作。即經(jīng)紀(jì)公司在收取客戶定金后，還會(huì)帶其他客戶看房，最后誰(shuí)出價(jià)高便賣(mài)給誰(shuí)，不惜與第一個(gè)客戶毀約。

理由常常是房主不賣(mài)等經(jīng)紀(jì)公司的免責(zé)條款，即經(jīng)紀(jì)公司無(wú)需為其違約行為承擔(dān)任何違約責(zé)任，而交了訂金的消費(fèi)者只能忍氣吞聲。為此提醒消費(fèi)者，如果此時(shí)您能夠行使自身權(quán)利，要求約見(jiàn)房主當(dāng)面核實(shí)，就會(huì)揭穿其不軌行為。

6、必須學(xué)會(huì)使用補(bǔ)充協(xié)議

買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂合同時(shí)如果遇到合同條款不明確?；蛐枰M(jìn)一步約定時(shí)，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫(xiě)附加條款，將合同中對(duì)雙方的意思寫(xiě)明，會(huì)減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。

海南房?jī)r(jià)。。。海南五指山買(mǎi)房?jī)?yōu)勢(shì)：五指山是海南生態(tài)核心區(qū)，擁有全世界保護(hù)較好的三大原始熱帶雨林之一，森林覆蓋率達(dá)86%，空氣中負(fù)氧離子含量每立方厘米達(dá)到10000個(gè)以上，是純天然的氧吧。對(duì)于剛逃離霧霾的城市人來(lái)說(shuō)，呼吸一口這里的空氣，完全可能醉氧。這里是真正的養(yǎng)生之地，年平均氣溫22.4℃，冬無(wú)嚴(yán)寒、夏無(wú)酷暑，是“候鳥(niǎo)”人群過(guò)冬、避暑理想之地。

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