轉(zhuǎn)租的五指山市房子，要注意哪些問題？

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轉(zhuǎn)租的五指山市房子，要注意哪些問題？ 海南樓盤，五指山買房前你對(duì)房子了解多少？五指山買房是關(guān)乎我們每個(gè)人的大事，辛苦的血汗錢為五指山買房到底值不值呢？

房東同意并簽署《同意轉(zhuǎn)租聲明書》后，承租人才可以將房屋轉(zhuǎn)租給第三人。二者之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三方租客對(duì)租賃物造成損失的，原承租人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償損失；房東未同意轉(zhuǎn)租的，可以解除合同。

一、轉(zhuǎn)租的海南房子，會(huì)有哪些風(fēng)險(xiǎn)？

海南房子轉(zhuǎn)租，即原承租人將海南房子轉(zhuǎn)手，租給第三方租客的行為?！逗贤ā返诙俣臈l規(guī)定：承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。這樣一來，很容易造成一種情況：由于租客才是海南房子的實(shí)際使用人，因此一旦轉(zhuǎn)租人違背租賃合同導(dǎo)致房東解除合同，要求收回房屋，則直接受到損害的必然是租客的利益。租客將會(huì)面臨無房居住，損失租金的風(fēng)險(xiǎn)。

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案例回放：2014年11月，被告張某與房東王某簽訂房屋租賃合同一份，由張某承租王某在的三層私人住宅一套。該合同明確約定：此房屋張某只有使用權(quán)，不得整體轉(zhuǎn)租。2018年7月，原告李某作為乙方同被告張某(甲方)簽訂租賃合同書一份，被告張某未征得房主同意，將王某的住宅轉(zhuǎn)租給原告李某，租期從2018年8月25日開始計(jì)算。同日原告李某預(yù)付被告張某租金1500元，被告張某向原告出具收條一份。因被告張某遲遲不交付房屋，原告提起訴訟。李先生從張某手中租賃房屋，在張某合同違約后訴至法院時(shí)，才得知張某并非真正的房主。近日，河南省洛陽市澗西區(qū)法院依法認(rèn)定雙方簽訂的合同無效，張某返還李先生預(yù)付的房屋租金1500元。

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法律分析：《合同法》第二百二十四條明確規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。建設(shè)部的《城市房屋租賃管理辦法》第二十八條明確規(guī)定：房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同。轉(zhuǎn)租合同必須經(jīng)原出租人書面同意，并按照本辦法的規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。而本案中，雙方簽訂租賃合同時(shí)，并未征得房主的同意，故雙方簽訂的租賃合同因違反了我國(guó)法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而歸于無效。被告張某收取的1500元房租應(yīng)退還原告，原告的其它訴訟請(qǐng)求證據(jù)不足法院不予支持，遂依法做出上述判決。

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二、如何保障自己的合法權(quán)益？

如果發(fā)生以上情況，租客可以通過以下方式保障自己的合法權(quán)益：

1.要求返還租金。

租客可以要求轉(zhuǎn)租給自己的承租人退還自房屋返還之日起剩余時(shí)間的房屋租金。租客在預(yù)付租金后，有權(quán)在相應(yīng)的期限內(nèi)租住房屋，但因?yàn)樵瓉淼某鲎馊艘篁v房，導(dǎo)致無法繼續(xù)租住的，次承租人有權(quán)追索未履行部分的租金。

2.要求賠償損失。

如果租客已經(jīng)通過轉(zhuǎn)租人允許，對(duì)海南房子進(jìn)行了裝修，或是通過中介公司租的此套房，可以要求賠償裝修損失、中介費(fèi)、以及租金差價(jià)等損失費(fèi)用。

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三、如何規(guī)避轉(zhuǎn)租房帶來的風(fēng)險(xiǎn)？

1.簽約前，查看原租賃合同

由于轉(zhuǎn)租關(guān)系復(fù)雜，作為租客，為了避免風(fēng)險(xiǎn)維護(hù)自己的權(quán)益，可以要求轉(zhuǎn)租房屋的人出具原租賃合同，查看其是否正規(guī)、是否在租期之內(nèi)、是否有重大漏洞、違約、費(fèi)用等約定是否清晰。

2.查看同意轉(zhuǎn)租聲明

在確保原租賃合同沒有問題后，應(yīng)要求轉(zhuǎn)租人提供原房東同意轉(zhuǎn)租的聲明，以確定該轉(zhuǎn)租行為合法，避免房東不知情，使得自己的租賃合同無效，不僅要重新找房浪費(fèi)時(shí)間，還會(huì)帶來租金損失。

3.與房東通話并錄音

保險(xiǎn)起見，租客可以要求與原房東通話，詢問其是否知曉轉(zhuǎn)租事宜，并保存電話錄音。如果可以，盡量直接與房東簽合同。

4.選擇正規(guī)的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)

因轉(zhuǎn)租人往往會(huì)選擇經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行居間服務(wù)，所以選擇正規(guī)的中介公司十分重要。一方面，中介公司會(huì)對(duì)房源有一個(gè)把關(guān)過程；另一方面，出了問題也可找其賠償，權(quán)益有保障。

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轉(zhuǎn)租的風(fēng)險(xiǎn)多多，因?yàn)檗D(zhuǎn)租的行為不受法律保護(hù)，所以如果是轉(zhuǎn)租的海南房子，應(yīng)嚴(yán)格注意以上小提示，直接與房東簽合同是最保險(xiǎn)的，可避免出現(xiàn)租房的各種糾紛。

臻房租賃經(jīng)理杜守新對(duì)此文亦有貢獻(xiàn)

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