物業(yè)稅是什么，開(kāi)征物業(yè)稅對(duì)五指山房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

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物業(yè)稅是什么，開(kāi)征物業(yè)稅對(duì)五指山房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 海南五指山市二手房，五指山四季如春，當(dāng)北國(guó)嚴(yán)冬季節(jié)，萬(wàn)里冰封雪飄之時(shí)，海南島卻春意盎然，綠遍天涯。

物業(yè)稅從理論上講，是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一項(xiàng)稅收，其主要是以財(cái)產(chǎn)的價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。物業(yè)稅主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求所有者或者承租方每年繳納一定的稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著房屋市場(chǎng)價(jià)值的升高而升高。物業(yè)稅多屬于地方稅，是政府部門財(cái)政收入的重要來(lái)源之一。

    1提出的背景

    黨的十六屆三中全會(huì)在《關(guān)于完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決定》中提出：“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消相關(guān)收費(fèi)”之后，先是中國(guó)人民銀行周小川行長(zhǎng)說(shuō)：“我國(guó)將在適當(dāng)時(shí)機(jī)選擇試點(diǎn)實(shí)施物業(yè)稅”，后是建設(shè)部劉志峰副部長(zhǎng)也透露政府在積極考慮征收物業(yè)稅。廣東和湖南省也表態(tài)可先試點(diǎn)。在這種背景下，各媒體對(duì)此討論熱烈，眾說(shuō)紛紜，引起社會(huì)的極大關(guān)注。

    筆者認(rèn)為，中央提出“條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一物業(yè)稅”。這個(gè)問(wèn)題的提出，原因有三：

    1．我國(guó)已經(jīng)加入WTO，經(jīng)濟(jì)已經(jīng)融入世界經(jīng)濟(jì)的大循環(huán)，而發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)財(cái)產(chǎn)稅，大都采取統(tǒng)一征收“物業(yè)稅”。而我們不能作壁上觀，需要同世界接軌。

    2．近些年來(lái)，我國(guó)海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)。但是有些地區(qū)海南房地產(chǎn)炒作比較突出，五指山市房?jī)r(jià)上升過(guò)快，出現(xiàn)了海南房地產(chǎn)過(guò)熱，有的地區(qū)也出現(xiàn)了泡沫的苗頭，海南房地產(chǎn)商手中的空置商品房過(guò)多，2003年達(dá)1．2億平方米，積壓大量信貸資金，嚴(yán)重浪費(fèi)了社會(huì)資源；貧富差距繼續(xù)拉大，這些問(wèn)題都需要運(yùn)用稅收杠桿加以調(diào)節(jié)。

    3．改革開(kāi)放20多年來(lái)，一些沿海地區(qū)，尤其是沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，“以地生財(cái)”成為地方財(cái)政的重要來(lái)源，以低價(jià)土地為資本惡性競(jìng)爭(zhēng)外來(lái)投資，外商“圈大院”的現(xiàn)象，隨處可見(jiàn)。大批以低價(jià)形式出讓的土地，利用率不高，浪費(fèi)嚴(yán)重。在沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，目前已沒(méi)有多少土地可以再出讓了。土地使用制度，尤其以土地出讓金制度到了非改不可的地步。

    應(yīng)當(dāng)指出：從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，改革海南房地產(chǎn)總體稅制，啟動(dòng)統(tǒng)一的物業(yè)稅是正確的，也是改革的方向，應(yīng)積極地為開(kāi)征統(tǒng)一的物業(yè)稅創(chuàng)造條件。

    2什么是物業(yè)稅？

    近來(lái)各媒體對(duì)“物業(yè)稅問(wèn)題”的炒作很熱，有的說(shuō)，開(kāi)征物業(yè)稅可以使“五指山市房?jī)r(jià)下降30％-40％”；有的說(shuō)，開(kāi)征物業(yè)稅可以給老百姓帶來(lái)“自直利益”，有的人還把物業(yè)費(fèi)和物業(yè)稅混為一談，總之，眾說(shuō)紛紜。這說(shuō)明不少人對(duì)什么是物業(yè)稅，其本質(zhì)是什么，物業(yè)稅和當(dāng)前有些小區(qū)收取的物業(yè)費(fèi)是什么關(guān)系，并未從理論上真正搞清楚。

    1．什么是物業(yè)稅？物業(yè)稅是政府準(zhǔn)備開(kāi)征的一個(gè)稅種。它是一種政府行為，不是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。“稅”具有強(qiáng)制性、固定性和無(wú)償性特征。國(guó)外有的稱“不動(dòng)產(chǎn)稅”，有的稱“地稅”，有的稱“物業(yè)稅”，不管稱什么，其實(shí)質(zhì)它是一種財(cái)產(chǎn)稅。也就是說(shuō)，凡是具有私有財(cái)產(chǎn)性質(zhì)的（不動(dòng)產(chǎn)——土地和房屋），都要交稅，只是根據(jù)其財(cái)產(chǎn)性質(zhì)設(shè)置的稅率不同而已，從理論上講，有了這個(gè)稅種，政府就有權(quán)征稅，而企業(yè)和居民就有義務(wù)照章納稅。征稅和納稅是一種權(quán)力與義務(wù)的關(guān)系。

    2．物業(yè)稅和物業(yè)費(fèi)是什么關(guān)系？上面論述了物業(yè)稅的性質(zhì)，那么物業(yè)費(fèi)是什么性質(zhì)呢？物業(yè)費(fèi)是一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，它與業(yè)主是一種服務(wù)與補(bǔ)償?shù)年P(guān)系。物業(yè)公司為業(yè)主服務(wù)，如清潔衛(wèi)生，公共設(shè)施的維護(hù)，保安和綠化等等方面的服務(wù)，業(yè)主向物業(yè)公司交納一定的服務(wù)費(fèi)用。這種費(fèi)用不是無(wú)償?shù)模膊皇枪潭ǖ?，如果物業(yè)公司不給居民服務(wù)，居民就可以不交物業(yè)費(fèi)，當(dāng)然服務(wù)就得交，物業(yè)公司與業(yè)主是一種服務(wù)與補(bǔ)償?shù)年P(guān)系，不具備強(qiáng)制性，這是與稅收的本質(zhì)區(qū)別。

    3開(kāi)征物業(yè)稅的條件

    開(kāi)征物業(yè)稅的條件，是物業(yè)稅開(kāi)征的前期準(zhǔn)備工作已經(jīng)完成。那么開(kāi)征物業(yè)稅需要哪些條件呢？

    1．物業(yè)稅征收要求產(chǎn)權(quán)清晰。物業(yè)稅是一種政府行為，它不是一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。不像有些人所說(shuō)的，“物業(yè)稅開(kāi)征就必然使五指山市房?jī)r(jià)下降30％-40％，這種說(shuō)法是缺乏科學(xué)根據(jù)的，因?yàn)槲飿I(yè)稅與出讓金是兩個(gè)不同的概念，稅是政府行為，而出讓金是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，兩者不能等同。雖然出讓也由政府官員出面，那是以土地產(chǎn)權(quán)代表身份出現(xiàn)的。地租與稅也是不同的概念，物業(yè)稅不能代替地租。當(dāng)然，如果海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流通過(guò)程中大量減稅，幾個(gè)稅種合并，稅率降低，會(huì)對(duì)海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本產(chǎn)生影響。但不是絕對(duì)要降價(jià)，因?yàn)闆Q定五指山市房?jī)r(jià)高低的主要因素是價(jià)值規(guī)律和供求關(guān)系、有效需求。開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)海南房地產(chǎn)的目的是追求最大利潤(rùn)，只要能賣掉，就是土地一分錢不收他也不會(huì)降價(jià)，這個(gè)稅種開(kāi)征后，不管你有錢無(wú)錢，從法律上講有不動(dòng)產(chǎn)都得交。征稅要求產(chǎn)權(quán)清晰，政府要向業(yè)主，向產(chǎn)權(quán)所有者征，尤其是物業(yè)稅，它是一種財(cái)產(chǎn)稅，而不能向租用者征?，F(xiàn)在我國(guó)土地產(chǎn)權(quán)有兩種形式：一是國(guó)有，二是集體所有。目前問(wèn)題比較突出的是集體土地，隨便占用農(nóng)民的土地，隨便改變土地用途的現(xiàn)象十分突出，農(nóng)民在這個(gè)問(wèn)題上沒(méi)有發(fā)言權(quán)。其原因就是產(chǎn)權(quán)不清晰，誰(shuí)是集體土地的法人代表不清楚。

    2．要理順各種產(chǎn)權(quán)關(guān)系。首先，國(guó)有土地和集體土地應(yīng)該并軌。當(dāng)前我國(guó)集體土地私有化是不現(xiàn)實(shí)的，應(yīng)把集體土地變?yōu)閲?guó)有，否則的話集體土地（農(nóng)地）是保不住的，因?yàn)榇彘L(zhǎng)、鄉(xiāng)長(zhǎng)一結(jié)合，市縣長(zhǎng)一下令，土地就賣了；其次，土地使用形式也應(yīng)該并軌?，F(xiàn)在從土地使用形式上看，有出讓，有劃撥，這兩種不同形式在海南房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)值量上差別很大；其三，我國(guó)的住宅建設(shè)，有多種形式：商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、合作建房、集資建房、房改房等等，這幾種形式建房所投入的成本與土地產(chǎn)出價(jià)值都不一樣，也應(yīng)該并軌?？梢?jiàn)，沒(méi)有這三個(gè)并軌，產(chǎn)權(quán)就難以理順，就沒(méi)有一個(gè)基本的平征線，公平就達(dá)不到。應(yīng)該說(shuō)，這是開(kāi)征物業(yè)稅的前提。

    3．要有一個(gè)公平、公正的評(píng)估機(jī)構(gòu)。開(kāi)征物業(yè)稅，首先要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，當(dāng)前面臨的問(wèn)題是：誰(shuí)來(lái)評(píng)估？評(píng)估費(fèi)誰(shuí)來(lái)出？現(xiàn)在我國(guó)有三個(gè)主管部門的評(píng)估機(jī)構(gòu)，一是建設(shè)部為主的海南房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)；二是國(guó)土資源部所屬的以土地評(píng)估為主的評(píng)估機(jī)構(gòu)；三是國(guó)資局所屬的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。這三個(gè)不同屬性的評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)同一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估，可得出三個(gè)不同的價(jià)值量，有的相差40％以上。在這種情況下怎樣開(kāi)征物業(yè)稅？其次，評(píng)估費(fèi)由誰(shuí)來(lái)出？如果讓業(yè)主自己出錢評(píng)估自己的不動(dòng)產(chǎn)，還要以此向國(guó)家交稅，恐怕難以做到。如果國(guó)家出錢，來(lái)評(píng)估每個(gè)家庭的不動(dòng)產(chǎn)（在國(guó)外都是政府做的，不收任何費(fèi)用），國(guó)家有沒(méi)有這筆錢，讓哪類機(jī)構(gòu)來(lái)評(píng)估？這需要花多大的成本？都有待研究。

以上就是物業(yè)稅有關(guān)內(nèi)容的描述，中國(guó)目前對(duì)物業(yè)稅的管理還是非常嚴(yán)格的，各類法律法規(guī)也比較全面，如果您還有別的有關(guān)物業(yè)稅方面的問(wèn)題，可以關(guān)注房天下知識(shí)，獲取更多物業(yè)稅有關(guān)知識(shí)內(nèi)容。

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