二手房有租戶，賣房簽約應(yīng)該注意哪些？

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二手房有租戶，賣房簽約應(yīng)該注意哪些？ 海南五指山房子，海南島五指山的房子都是無(wú)價(jià)的，我們買的是環(huán)境，是空氣。更何況是附帶著各種美的房子。

業(yè)主想要出售已出租的房屋，因?yàn)橛械谌匠凶馊说膮⑴c，有些事項(xiàng)業(yè)主需要知道：什么是“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”？什么情況下承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不能使用？出售出租中的房屋簽約時(shí)注意事項(xiàng)有哪些？

一、什么是“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”？

1、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

《合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。”

2、同等條件

同等條件包括以下幾種因素：總價(jià)款、付款期限、付款方式、交房時(shí)間以及在海南二手房交易過(guò)程中出現(xiàn)的某些特殊情況還需具體分析。

比如當(dāng)出賣人轉(zhuǎn)讓給第三人的標(biāo)的物大于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的標(biāo)的物時(shí)，如果其為可分物，則先買權(quán)人可僅以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)標(biāo)的物部分與出賣人訂立合同。

若為不可分物，并且該不可分物的分割致使權(quán)利人受損失的，則先買權(quán)人有權(quán)要求擴(kuò)大優(yōu)先購(gòu)買權(quán)標(biāo)的物以及不可分物全部而訂立合同。

二、什么情況下承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不能使用？

1．房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，效力要高于租戶優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；

2．出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；

3．出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的，或是已簽訂了《放棄優(yōu)先購(gòu)買聲明》的；

4．第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

三、出售出租中的房屋簽約時(shí)注意事項(xiàng)有哪些？

1．如實(shí)體現(xiàn)房屋租賃狀態(tài)；

2．要求業(yè)主提供租戶的《放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)聲明》，租戶不配合提供的，業(yè)主應(yīng)提前十五日向租戶發(fā)送《行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的通知》；

3．關(guān)于租金的歸屬及押金的退還，買賣雙方應(yīng)明確約定；

4．關(guān)于交房時(shí)間，客戶能接受租賃到期后實(shí)際入住房屋。如客戶急需入住房屋，業(yè)主也同意解決租戶問題，應(yīng)在補(bǔ)充協(xié)議其他約定處注明“甲方承諾在交房時(shí)間前清退租戶”。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知租戶或者存在其他侵害租戶優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形，租戶請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院要應(yīng)予支持。

但請(qǐng)求確認(rèn)業(yè)主和第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效的，人民法院則不予支持，即租戶的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)未得到保障，不會(huì)影響業(yè)主與第三人簽訂的房屋買賣合同的效力。

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