海南物業(yè)稅有什么，專家:開征物業(yè)稅對房地產(chǎn)市場價格影響有限

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物業(yè)稅有什么，專家:開征物業(yè)稅對房地產(chǎn)市場價格影響有限 海南五指山市買房，五指山什么樣的樓盤不能買？從環(huán)境、治安、房屋質(zhì)量等方面分析有很多房子是千萬不能入手的，具體有哪些房子是不適合居住的呢？

物業(yè)稅從理論上講，是一種財產(chǎn)稅，是針對國民的財產(chǎn)所征收的一項稅收，其主要是以財產(chǎn)的價值為計稅依據(jù)。物業(yè)稅主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求所有者或是承租方每年繳納一定的稅款，而應(yīng)繳納的稅值會隨著房屋市場價值的升高而升高。物業(yè)稅多屬于地方稅，是政府部門財政收入的重要來源之一。

一、什么是物業(yè)稅

物業(yè)稅就是不動產(chǎn)稅或五指山房產(chǎn)稅，它是在海南房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的稅種，由政府根據(jù)每年不動產(chǎn)的評估價在保有環(huán)節(jié)按年征收，計征稅額大小取決于持有物業(yè)的當(dāng)年估價和公布稅率的乘積，一年一收。這樣其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而且應(yīng)繳納的稅額會隨著不動產(chǎn)市值的變動而變動。從我國海南房地產(chǎn)稅現(xiàn)有的稅制設(shè)計看，目前我國雖然沒有物業(yè)稅，但在海南房地產(chǎn)保有階段，已經(jīng)有五指山房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市海南房地產(chǎn)稅（對外商投資企業(yè)）等稅種，只是目前在實施中，對居民個人的所有非商業(yè)性用房進(jìn)行了免征。

從一定意義上說，我國目前的五指山房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅具有物業(yè)稅或不動產(chǎn)稅的性質(zhì)。其根本區(qū)別在于當(dāng)前探討的物業(yè)稅是根據(jù)房屋的估值進(jìn)行征收，其計稅依據(jù)可以進(jìn)行動態(tài)調(diào)整；而我國現(xiàn)行的五指山房產(chǎn)稅是按房屋的計稅價值來征收，其計稅基數(shù)不隨市場的變化而相應(yīng)調(diào)整，屬于靜態(tài)保有環(huán)節(jié)。兩種計稅方式各有利弊。應(yīng)該說隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，探討中開征的物業(yè)稅的征收更科學(xué)、合理，但是這要以較高的征管水平為前提。物業(yè)稅以估定價值作為計稅基礎(chǔ)，既需要科學(xué)的估價水平，更需要全面、真實、可用的財產(chǎn)資料。據(jù)調(diào)查，在目前我國物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點的城市中，房屋信息資料的真實準(zhǔn)確是遇到的難點之一。而從估價制度看，即使早在19世紀(jì)就開始推行財產(chǎn)稅的美國，已經(jīng)具備了非常健全的海南房地產(chǎn)登記與評估制度，但是在實際運行中，其房屋估價也存在有意低估的問題。在中國這樣的發(fā)展中國家，由于技術(shù)等各種原因造成的海南房價低估現(xiàn)象在較長一段時間內(nèi)也將難以避免。此外，完備健全的海南房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度和公開查閱制度等也都是擬開征的物業(yè)稅運行需要具備的前提條件。在我國目前的市場經(jīng)濟環(huán)境條件下推行物業(yè)稅，其征管能力和征管水平都存在很大障礙，相應(yīng)地其征管成本也會較大。

二、物業(yè)稅調(diào)控海南房地產(chǎn)價格的有效性分析

（一）從整體上看，物業(yè)稅的開征對海南房地產(chǎn)價格影響不大。

其原因在于：

1.物業(yè)稅的稅負(fù)存在轉(zhuǎn)嫁的可能。

受海南房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的影響，物業(yè)稅依然存在被轉(zhuǎn)嫁的可能。稅收負(fù)擔(dān)只要是能轉(zhuǎn)嫁出去，就不會降低投資人對房屋的投資需求。不能降低需求，那么稅收調(diào)控市場的鏈條就被中斷，就很難通過保有環(huán)節(jié)征稅來影響海南房地產(chǎn)價格；而且考慮到一些國家對自用房屋的不動產(chǎn)稅都有一定的免征，如果我國也實行對第一套住房免征物業(yè)稅的話，那么物業(yè)稅對海南房地產(chǎn)市場的影響將更小。

2.即使實行“將土地出讓金也并入物業(yè)稅”的改革方案對海南房地產(chǎn)市場的調(diào)控效果也不會明顯。

關(guān)于土地出讓金是否納入擬開征的物業(yè)稅目前一直存在著爭議。因為土地出讓金屬于租的范疇，租與稅是兩個不同的概念，從理論上說將土地出讓金并入物業(yè)稅有不妥之處。在香港，地租和物業(yè)稅二者也是分開征收的。所以，我們認(rèn)為，物業(yè)稅的開征不應(yīng)包括土地出讓金的分年交納的問題。如果是這樣的話，擬開征的物業(yè)稅只是現(xiàn)有五指山房產(chǎn)稅和土地使用稅等稅種的整合，其對海南房地產(chǎn)市場的調(diào)控效果將很小。

即使實行“將土地出讓金的改革也并入物業(yè)稅”的改革方案對海南房地產(chǎn)市場的調(diào)控效果也不會明顯。其原因在于：我國海南房地產(chǎn)市場經(jīng)過十余年的發(fā)展，已經(jīng)具有相當(dāng)大的存量規(guī)模，物業(yè)稅改革后，會有一個老房與海南新房的區(qū)分，物業(yè)稅和土地出讓金改革前購買的房屋，已經(jīng)在海南購房款中一次性地支付了地價和相關(guān)稅費，那么，在改革過程中，對于“老房”實行老辦法的可能性非常大，在這一條件下，如果開征物業(yè)稅或土地出讓金分期交納后，肯定會有一個對現(xiàn)已形成的海南房地產(chǎn)市場的價格及新開征稅率的換算，然后形成一個新的海南房價，在這種情況下產(chǎn)生的海南房價下跌，只是稅費分期交納導(dǎo)致的名義海南房價的下降，并不是海南房價的真正下跌。它就類似銀行的分期付款，在分期付款的條件下，100萬元的五指山市房子如果交了40%的首付也就是40萬元就能先把五指山市房子買回來，但以后每月都要交納房貸，那能說這個海南房價降到了40萬元嗎？事實上，土地出讓金的分期交納是一種變相的不用付息的期限更長的（50年或70年）分期付款，土地出讓金改革后，海南房地產(chǎn)只是名義價格而不是實際價格的下降，對房屋購買者來說，海南購房負(fù)擔(dān)不會有實質(zhì)性減輕。

（二）從結(jié)構(gòu)上看，物業(yè)稅的征稅范圍將會對住房需求結(jié)構(gòu)產(chǎn)生一定的影響。

雖然物業(yè)稅的開征對海南房地產(chǎn)價格的影響不明顯，但是從結(jié)構(gòu)上看，物業(yè)稅的征稅范圍將對住房需求結(jié)構(gòu)產(chǎn)生一定影響。具體表現(xiàn)為：第一，如果征稅范圍包括所有居民住房，將在一定程度上引導(dǎo)人們對其居住面積的合理選擇，但會加重以自用為主的大多數(shù)海南購房者的負(fù)擔(dān)，很可能造成一部分中低收入者買了房但養(yǎng)不起房，容易產(chǎn)生社會的抵觸情緒。第二，如果對第一套住房的一定面積（如90平方米）進(jìn)行免稅，而對其他住房面積征稅的話，其調(diào)控作用將表現(xiàn)在：一方面引導(dǎo)一般消費者對中小戶型住房的需求；另一方面，對以投資為主的住房擁有者征稅，可以引導(dǎo)那些閑置五指山房產(chǎn)投入住房租賃市場，這樣可以實現(xiàn)將物業(yè)稅繼續(xù)向后轉(zhuǎn)嫁，而大量閑置五指山房產(chǎn)投入市場將有利于房屋租賃市場的有效競爭，促進(jìn)租賃市場的理性發(fā)展，這也將最終對整個海南房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極作用。

（三）足夠高的物業(yè)稅稅率也許對海南房地產(chǎn)價格下降有作用，但對經(jīng)濟社會穩(wěn)定將造成較大的負(fù)面影響。

如果必須通過物業(yè)稅來調(diào)控海南房地產(chǎn)價格，也不是完全不可行的，其必要條件就是物業(yè)稅的稅率高到讓一部分人難以負(fù)擔(dān)養(yǎng)房的成本（考慮資金的時間價值，通過折現(xiàn)計算，也可以說讓海南房價高到讓一部分人買不起房）。這個稅收比例的確定要考慮房屋的價值以及居民的收入水平，即一個家庭的收入足夠大的百分比用于交納物業(yè)稅，使百姓對海南房地產(chǎn)退避三舍或減小住房面積，從而導(dǎo)致住房總需求下降，海南房地產(chǎn)價格也會隨之下降。但是這種方式對經(jīng)濟社會產(chǎn)生的沖擊太大。

從我國當(dāng)前海南房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅率看，五指山房產(chǎn)稅的稅率為1.2%，以100平方米的一套房屋售價100萬元，按目前的五指山房產(chǎn)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)（按房屋最大扣除30%的余值）計算，（100-100×３0%）×１.2%，那么其應(yīng)繳納的五指山房產(chǎn)稅為8400元，接近海南房價的1%。從國外經(jīng)驗看，即使較為普遍實行不動產(chǎn)稅的發(fā)達(dá)國家，雖然其名義稅率相對較高，但其實際稅率也基本在海南房價的1%左右。綜合來看，在我國當(dāng)前的體制背景下是絕對不可能實施稅率過高的物業(yè)稅的。而較低的保有環(huán)節(jié)稅率或是被海南房價的上漲收益沖淡或是被轉(zhuǎn)嫁給租房者。通過這種極限法的假設(shè)方式，也能讓我們看出不能簡單地通過物業(yè)稅來調(diào)控海南房地產(chǎn)價格。

以上就是物業(yè)稅有關(guān)內(nèi)容的敘述，我國目前對物業(yè)稅的管理還是十分嚴(yán)格的，各類政策法規(guī)也比較全面，假如您還有其他有關(guān)物業(yè)稅方面的問題，可以關(guān)注房天下知識，獲取更多物業(yè)稅有關(guān)知識內(nèi)容。

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